전세집 구하기 3편 계약과 특약

HI~ 

 

2편까지 읽고 오셨다면 우리는 3편에서 집이 맘에 들어 계약을 하려고 한다는 가정을 해보고, 우리는 집을 빌리는 사람이기 때문에 임차인입니다.

 

계약날짜를 협의하에 정하고 계약을 위해 부동산으로 갈 때 아래 3가지를 챙겨야 합니다.

1. 신분증

2. 도장(서명도 ok)

3. 계약금 10% (협의에 따라 5~10%, 보통 10%)

 

자 계약을 위해 필요한 준비물까지 챙겼으니, 부동산으로 가서 임대인(집주인)을 만났습니다.

그런데 공인중개사가 확인해 준 등기부등본상 집주인은 아내분인데 계약은 남편 또는 자녀께서 하러 오셨다면, 이런 경우 우리는 신뢰도 높은 부동산을 선택했기 때문에 공인중개사가 임대인에게 본인서명사실확인서를 때오라고 하셨을 겁니다 그래도 혹시 모르니까 이러한 부분을 인지하고 꼭 확인하세요

 

등기부등본을 확인하고, 건축물대장의 건물 용도, 면적, 위반건축물을 확인해서 특이사항이 없다면 특약으로 넘어갑니다.

 

이제 진짜 특약 사항을 정해야 합니다. 

보통 공인중개사 ↔ 임대인 ↔ 임차인 계약 날짜 협의 진행 간 공인중개사가 혹시 원하는 특약이 있냐고 물어보는 편이며, 생각해 보고 말씀해드린다고 한 뒤에 알아봐도 늦지 않습니다 물론 미리 공부하시면 좋습니다

 

임차인, 임대인 서로에게 필요한 특약이 있고 한쪽이 일방적으로 무리한 요구를 하면 곤란하니 우리는 먼저 임차인 입장에서의 필수 특약을 확인해 봐요

 

● 전세 근저당 특약 사항

→ 임차인은 00년 00월 00일까지 전입신고 확정일자를 받고, 임대인은 계약 만료까지 본 주택에 대해 저당권, 근저당을 설정하지 않는다.

 

- 확정일자는 필수로 받으시고 임대차 계약신고까지 계약당일 관할 동사무소 가서 진행하시면 됩니다

확정일자는 계약 ↔ 잔금날 사이에 임대인이 주택압류와 같은 특이사항 발생 시 우선변제권으로 생각하시면 되며, 임대차 계약신고는 임대차 계약  체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도이며 인터넷으로도 가능하고 관할 동사무소 혼자 가셔도 가능하며 과거와 다르게 임대차 계약신고 진행 시 자동으로 확정일자 또한 처리되기 때문에 임대차 계약신고로 진행하는 추세입니다.

 

● 선순위 근저당 말소 (**중요)

→ 선순의 근저당은 잔금일 이전에 말소한다. 또는 잔금을 치르는 동시에 말소한다 

- 보통 임대인은 뒷 내용으로 진행하며 다양한 방법이 있는데 신뢰성을 위해 세무사가 직접 법원으로 가 말소하기도 합니다.

 

● 전세자금대출 특약 사항

→ 물건의 하자로 인해 대출 승인이 거부당할 시 본 계약은 무효로 하고 계약금 포함 보증금 전액을 임차인에게 반환해 준다

-보통 집을 미리 확인하기 때문에 이럴 일 잘 없긴 한데 혹시 모르니 추가하면 좋습니다.

 

● 전세반환보증 특약 사항

→ 임대물건이 전세반환보증이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 반환해 주기로 한다.

 

- 이건 HUG, SGI, HF 쪽에 미리 전화하셔서 확인하실 수 있습니다 AA 아파트 AA동 AAAA호를 0000원에 계약하려고 하는데 전세보증보험 가입이 되냐고 물어보시면 바로 확인해 주시고, 보통 전세보증보험은 매매가 90% 이내의 경우에만 가입 가능합니다.

 

?? : 그럼 없어도 되는 특약인가?

 

아니요 전세보증보험 가입 시 "가입할래요" 하면 뚝딱 해주는 게 아니라 굉장히 엄격하게 심사합니다.

서류를 5가지 정도 제출하는데 주민번호 뒷자리 가려야 한다, 임대인에게 우편 발송을 해야 하니 임대인 현 거주지를 확인해야 한다 등등 뭐 각종 이유를 가지고 제출 서류를 계속 반려하고 심사도 바로바로 해주는 게 아니라 7일 뒤, 15일 뒤, 이런 식으로 진행돼서 계속 딜레이 되다 보니 기간은 전세 계약기간의 절반 이내(보통 1년)지만 살짝 조마조마합니다. 

마음 굳게 잡고 진행하시면 결국 가입되긴 하니까 굳건하게 이해 안 되는 부분은 전화로 문의하면서 하시면 됩니다.

 

● 전세보증금 반환

→ 임대차기간 만료일에 임대인은 보증금을 즉시 반환한다.

- 이건 뭐 당연한 거고 자동으로 들어가 있을 겁니다.

 

▷ 임차인 특약 

● 만기 시 집 개방 협조 

→ 임차인은 만기시 새로운 임차인을 구하기 위하여 집 개방에 적극 협조한다 

- 임차인 입장에서 중요한 특약입니다 보통자동으로 들어가 있습니다

 

이렇게 대표적인 중요 특약에 대해 알아봤습니다. 

이 중에 전세보증금 반환과 만기시 집 개방협조 특약은 임차인과 임대인 상호 간의 협조가 필요한 부분입니다.

보증금이 높을 경우 새로운 임차인이 없어도 보증금을 줄 수 있는 사람이 괴연 몇이나 될까요?

일단 저렇게 작성을 하되 상호간의 대화를 진행하며 공인중개사분의 조언을 요청하시는 게 좋습니다

 

요즘 전세 사기가 지속적으로 늘어나고 공인중개사에 책임에 대한 신뢰성이 내려가면서 좋은 공인중개사를 찾는 게 몹시 중요해진 것 같습니다  2편에서 말한 것처럼 주변에서 오래 중개업을 하신 분이 있는 부동산에 들어가서 계약을 진행했다면 위 내용 모두 자동으로 들어가 있을 수도 있는 만큼 좋은 공인중개사를 만나는 게 계약에서 가장 유리한 게 아닐까 싶습니다

 

3편까지 작성하면서 90% 이상은 과정이 끝난 것 같습니다

 

4편은 소소한 팁 작성으로 돌아오겠습니다